学霸说财

本报记者 黄群

12月25日，2021年合肥第一轮集中供地时拿地的滨湖某新盘项目登记名单正式公示，264套房源合计有303人登记，其中刚需8人，普通购房者295人，未达摇号比例，由开发商自主销售。据悉，12月20日时该楼盘装修备案均价达到2.77万元/㎡。

“随着纯新盘售价的不断增高，与二手房之间的倒挂差距将逐步缩小，购房者打新热情也在降低，所以这样的热门项目并没有达到摇号比例。预计未来以中大面积为主的项目将启动分销。”某TPO20房企投资部负责人高东翔对《证券日报》记者表示。

年底的合肥楼市，暗流涌动。部分新项目备案价格小幅上涨，购房者打新热情降低，项目启动分销案例增多。二手房方面，受合肥楼市新政影响，房价均出现不同程度下滑，且成交量萎缩。但自11月份以来，贷款放款速度明显加快，成交量出现回升。记者还了解到，当地一些开发商为了“活下去”，开始将目光转向代建市场。

12月份二手房成交量开始回升

12月15日，国家统计局发布了11月合肥房价指数，合肥的新房房价环比下跌0.3%，二手房房价环比下跌0.1%。

位于滨湖新区的某二手房中介机构工作人员章丽丽对记者说：“之前的9、10、11三个月生意最差，我只成交了一单，而且滨湖新区的房价确实降了。”

记者查询贝壳网看到，位于滨湖新区双本部学区的一些楼盘，目前售价均出现下调，单价以3万元/㎡为主。

“新政之前这些小区的挂价都在5-6万元/㎡左右，现在降得比较多，一般不超过4万元/㎡。还有一个降得多的地方就是位于滨湖启动区的世纪城。之前挂价在3万多元/㎡，现在降到2万元/㎡出头了。”章丽丽说，“感觉年底放款速度明显加快，所以现在成交量也多了，周六日有时一天能成交十几单。”

“12月份我们的成交量已经开始好转。”合肥经开区链家某门店负责人杨浩告诉记者，前段时间他给员工定的每月10万元的业绩都没有完成，12月份门店已经完成了20万元业绩。

在杨浩看来，门店生意回暖的一个重要信号是与开发商合作的新项目在增多。

“开发商现在的资金链都很紧张，所以必须快速回笼资金。一些新房售价不断提高，成交周期拉长，使得开发商跟我们合作越来越多。随着新房价格提高，我认为明年有可能会出现房多客少的情况。”杨浩给记者分析道。

“今年各家银行专门用于二手房的贷款额度非常有限，有的银行可能一个月只有十几笔，这显然无法满足市场需求，但年底贷款政策都会出现松动。”合肥某股份制商业银行工作人员崔军表示。

开发商转向代建市场

今年以来，在三道红线和贷款两集中新政下，较多金融机构对房企采取了断贷和停贷行为。另一方面，主要城市的楼市下行，加剧了房企资金链危机。

朱一楠刚刚被公司辞退，成为年底房企一波“裁员”潮的一员。就在2019年，他还是公司投资部的一员福将，拿下竞争激烈的合肥北城某地块，项目首开即售罄。

然而市场说冷就冷，首开后的二次加推就遇到市场下行。即便北城价格便宜，却因为新房与二手房没有倒挂，刚需和普通购房者都选择了去热门项目“打新”。朱一楠的公司是江苏房企，资金链在8月份开始紧张，至今没有参与过合肥土拍市场。

“这个月工资晚发了一个礼拜，以前从来没有过。”某TPO20房企投资部负责人高东翔告诉《证券日报》记者，公司年底要求6级以上员工都要内购住房，为了保住饭碗，他个人掏了十几万元。

他告诉记者，目前大多数房企已经在要求员工寻找品牌代建项目。

“集团现在要求我们能够找到一些代建项目。一些拥有土地的委托方，他们缺乏开发能力、产品无法溢价，我们可以给它代建。当然，前提是我们不出资金，只是挣些品牌费用和管理费用，毕竟公司还要养人。”高东翔无奈地表示。

资料显示，最初的代建模式是房企帮政府建保障房及市政设施，代建收入一般不超过建安工程的3%，利润微薄。后来，品牌房企开始给其他小开发商代建项目，所获得的利润相对更高，部分能达到销售收入的5%-8%。如果延展到前期的规划设计到后期物业管理，全程获得的收益并不比单独拿地开发低。再之后，品牌房企又把资本引进代建项目。在地产融资政策收紧的背景下，小房企很难取得外部融资，而品牌房企具有多种融资渠道，能有效解决小房企的融资难困境。

在高东翔看来，代建项目对房企品牌溢价能力要求高，一些龙头房企比如万科、绿城品牌溢价高，能够很快找到合作方。而一般的品牌，即便是全国性的TPO20，如果品牌口碑一般，仍然要经受代建市场的考验。

（编辑 崔漫 乔川川）